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以房養老被指政府算計老百姓房子 官方緊急表態
9月19日和20日，民政部連續回應"以房養老"問題。
9月13日國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，7000字文件，有17個字最引人註意：開展老年人住房反向抵押養老保險試點。
此舉被稱"以房養老"，即把自己的房子抵押出去，每月獲得養老金額。
台中和平房貸台南代書借款前置性協商會影響信用嗎信貸年息有人認為，政府在推卸養老責任，"算計"老百姓房子。官方緊急出面表態："以房養老"隻是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。
有媒體也發出評論："以房養老"意味著養老金籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠存款和退休金。
實際上，"以房養老"概念10年前就被提出來，北京、上海、南京、杭州、哈爾濱等地近年來也在試點"以房養老"的多種模式。
此次試點具體方案尚未出臺。專傢認為，這次試點要想成功，還需政府引導，為老人和保險公司出臺一些優惠、鼓勵政策。
□新京報記者 魏銘言 北京報道
這幾天，孟曉蘇幾乎每天都在微博上"論戰"。
64歲的孟曉蘇是幸福人壽保險股份公司前董事長，此前，他曾在中南海工作8年，又曾長期掌舵中國房地產集團，是1998年房改課題組的組長。
在出差路上，孟曉蘇沒閑著。他忙於告訴他的20多萬粉絲，包括另一位經濟學傢馬光遠，"住房反向抵押養老保險"對孤寡老人來說，是一個不錯的養老選擇。
但很多人不認同。
今年上半年，華東師大課題組對上海1400名50歲以上市民作問卷調查。結果顯示，即使是無子女群體傢庭，願意"參加住房反向抵押貸款養老項目"的，僅為19.1%。
所以，"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"的意見一經國務院發佈，立刻引發各方關註。
"以房養老保險"10年未獲批
孟曉蘇十年前就想做"以房養老"保險，它的專業名稱是"住房反向抵押養老保險"。
與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養老不同，老人向保險公司抵押自己的房子投保，投保後可以繼續住在房子裡。在世時，每月支取養老金；去世後，房子歸金融機構處置。
這種模式起源於荷蘭，如今美國、加拿大、英國、新加坡、日本等已經普及。
"國務院的紅頭文件，要求開展住房反向抵押養老保險試點，這是首次。"孟曉蘇說。
2003年，時任中房集團董事長的孟曉蘇給國務院寫瞭一封信，建議建立"反向抵押貸款"的壽險服務。
這個建議得到當時國務院主要領導的肯定批示。之後，"以房養老"陸續獲民政部、原勞動和社會保障部高層以及全國人大代表、政協委員的支持。
2007年，在原勞動和社會保障部部長鄭斯林的支持下，孟曉蘇還創立瞭一傢新的保險公司--幸福人壽，致力於開發"住房反向抵押養老保險"。
中秋前夕，記者致電幸福人壽400客服熱線，得到的答復是，住房反向抵押養老保險仍在研發中。
"至今，作為一款保險產品，住房反向抵押養老保險，始終未獲保監會批復。"孟曉蘇告訴新京報記者。
對於官方遲遲不批復的原因，孟曉蘇不願多談，他隻是說，保險業界普遍認為房價會跌，而老人壽命在增長，"保險公司不願虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力"。
"個案商業運作難建公信力"
金融機構擔心房價會跌，民眾則擔心房價會漲，抵押後虧本。這也導致一些地方的試點進行不下去，北京是其中一例。
2007年，中大恒基房地產經紀公司開始和北京的養老機構合作，探索"養老房屋銀行"。
與將要試點的"住房反向抵押養老保險"相比，這個模式不改變房屋所有權。
按照設計，老人與中介機構簽訂協議，出租自己房屋，租金直接給養老院。老人可選擇是按年還是按月收租金。這樣的操作模式，被認為"符合傳統價值觀念"。
日前，記者致電壽山福海養老院，工作人員表示，"養老房屋銀行"項目隻是在養老院剛開業時嘗試過很短的一段時間，由於效果不好，早已結束，與中 大恒基的合作隨之終止。她還表示，當年，隻有少數幾位老人通過此種方式入住，目前，這些老人均已離開。養老院床位現在緊張，老人隻能以全款支付方式，排隊 入住。
而中大恒基公司經營管理部經理薄瀅則在近日向媒體表示，當年，"養老房屋銀行"隻在公司公主墳片區約五六個門店試行，推行不到半年時間，試用的人數不到10個。"此事不瞭瞭之。"
"老人心裡有抵觸，是試點難以推行的主要原因。"在薄瀅看來，不少老人舍不得把房子給外人住，並要求保留屋裡的所有老設備。這樣的要求又與租房人想法抵觸，導致房屋中介維護打理成本加大，收益不理想。
談起這段不成功的嘗試，北京市民政局李紅兵認為，老人對這種個案的商業運作模式缺乏信任，"當年隻有一傢租房中介公司和一傢剛開業的養老院直接參與，覆蓋范圍很小，在租價評估、服務水平上，都難以建立公信力和吸引力"。
"之前各地的試點，都沒有考慮老人對房價上漲的預期"，李紅兵說，要扭轉"以房養老"在中國的頹勢，必須確保對房屋有一個合理的價值評估。在這個過程中，政府不能作為直接參與者。
"即刻變更產權害怕房子賣虧"
新京報記者調查發現，上海、南京、杭州、哈爾濱等地也有相關試點，模式均不相同。
2007年年中，擁有政府背景的上海公積金管理中心推出"以房自助養老"的模式。65歲以上的老人將自己名下房產賣給公積金中心，可一次性收取 房款；該房屋由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場價等同；老人可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。
然而，滬媒報道，2010年，"以房養老"上海試點早已停止，上海公積金管理中心表示，"無恢復時間表"。
最近一年，華東師范大學金融與統計學院教授汪榮明指導學生，專題調研"中國反向抵押貸款養老"模式。當年京滬"以房養老"試點失敗原因，也是調查內容之一。
課題組發現，上海"以房自助養老"項目初期咨詢者眾多，但是真正申請試點的對象僅是個位數。項目失敗的主要原因，汪榮明和學生們分析認為，"大多數老人不能接受簽約的時候就變更房屋產權"。
傢住上海普陀區的張女士，不接受的原因是"擔心房價上漲"。
從2007年到2013年，張女士名下的老房子市價翻瞭幾番，"要是當年賣給公積金中心，虧掉瞭。"
此外，"南京試點"也廣被報道。2005年4月，南京湯山留園公寓試水"給我房子、替你養老"業務。擁有60平方米以上產權房、年滿60歲以 上、無兒無女無親戚的孤寡老人，可自願將房產抵押給老年公寓，並入住老年公寓。老年公寓把老人的房子出租，用於繳納養老費用。老人去世後，房屋產權歸老年 公寓所有。
兩年後，當地媒體的調查卻稱，該公寓隻有4名老人入住，留園老年公寓即將進行工商註銷。
日前，記者按照2007年該老年公寓在網站上留下的電話與之聯系，不是無人接聽就是關機。
汪榮明帶領的課題組分析，這個方案的限制條件過於苛刻，機構公信力不夠，很多老人不敢把房產交給民營機構打理。
其他城市試點也遇到瞭類似問題：客戶過少。如今，都已基本銷聲匿跡。
"試點成功需政府引導給優惠"
以往的失敗經歷，讓不少人對未來將開展的"住房反向抵押養老保險"試點，產生悲觀情緒。
目前，新的試點方案尚未出臺。
孟曉蘇認為，如果這次想要試點成功，保監會首先要同意"住房反向抵押養老"作為一個保險產品。政府也要給一些優惠政策，比如給老人免稅。(入保後每月從保險公司處獲得的收入，正常情況應交稅)。
再比如，老人越高壽，領取的養老金就會越多，政府也可以通過一些"高齡(保險)補貼"，鼓勵保險公司對高壽老人"管到底"。
李紅兵則建議，今後，"以房養老"可借鑒新加坡模式，由政府引導，給出優惠政策，或購買服務，吸引更多公益組織參與。
而在"以房養老"這一話題逐漸升溫之時，有專傢提醒，讓老年人安度晚年，不能把眼光局限於養老金數目、模式上。
去年全國兩會，作為全國人大代表的鄭功成，接到一位老人的電話，希望他呼籲養老金再漲一點。鄭功成說，這位83歲的北京老太太，每月能拿2870多元退休金，但因生病住院，需長期護理，還是捉襟見肘。
老年人晚年有高昂的醫療費用等支出，隻依靠基本養老金，根本難以承受。"中國各級公共性財政投入，更應向老年人的醫療保障、養老服務產業傾斜。"鄭功成說。
70年產權，"以房養老"最大阻礙？
多方認為，"以房養老"的主要障礙，是中國商品房產權公司貸款率利最低銀行推薦及創業貸款免費諮詢最長為70年。
"我買的是二手房，現在房齡已經快30年瞭，等我老瞭，就算想以房養老，剛把房子抵押出去沒幾年，就滿70年瞭，這賬該怎麼算？"北京市民張先生說。
2011年9月，銀監會在公開辦復全國政協委員"以房養老"提案時表示，我國現有的制度--房屋產權70年，致"以房養老"難推行。
中信銀行2011年在多地試點推出"養老按揭"業務，但明確規定，貸款期限最長不超過10年。
"現有房屋產權70年，產權到期後如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。"長春一傢銀行個人貸款中心負責人解釋說。
對此，孟曉蘇並不認同。在他看來，2007年出臺的物權法已經明確規定，"住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期"。金融機構擔憂"70年產權"的問題，是自己束縛瞭自己。
"真正的住房反向抵押保險，要保障抵押瞭房產的老人，按照房屋的實際價值，領取養老金直到去世。"孟曉蘇說。
孟曉蘇認為，"住房反向抵押養老保險"本身就是一個小眾產品。按照他的計算，我國目前大約有2000萬無子女和失獨老人，如果其中有3%的人接受，就有60萬人之多，這將極大改善他們的晚年生活。
孟曉蘇計算過，在北京，一套二環內的100平米的老房子，市值約500萬，如果做"反向抵押"投保，每個月可收取3.4萬元養老金，直到去世，房屋增值還能領到更多。
"多瞭一種選擇，不具強制性"
民眾還擔心，政府提"以房養老"，那是不是沒有房子的人，就不能養老瞭，或者，隻靠基本的養老金是不夠養老的？
在接受媒體采訪時，華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開雲，說出瞭自己的理解："以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自 願選擇而非強制性的。同時在順序上，是存在瞭社會養老、傢庭養老、國傢幫扶、社區服務等養老選項後又增加瞭一個，而不是意味著，國傢先收瞭你的房子，等你 錢還不夠時，再考慮其他幫扶。"
9月19日和20日，民政部連續發聲，平復公眾對"以房養老"的質疑："以房養老"隻是一種選擇，與基本養老保險沒有關系。
以房養老是養老政策多層次、多支柱背景下的多選之一，是自願選擇而非強制性的。同時在順序上，是存在瞭社會養老、傢庭養老、國傢幫扶、社區服務等養老選項後又增加瞭一個，而不是意味著，國傢先收瞭你的房子，等你錢還不夠時，再考慮其他幫扶。
--華南農業大學勞動與社會保障系副教授張開雲
多地探索以房養老模式
試點地點：北京
開始時間：2007年
試點模式：出租自有房屋(保留產權)，租金直接給付養老公寓費用
存在問題：無中間擔保機構，養老公寓地理位置偏遠等
試點地點：杭州
開始時間：2009年
試點模式：租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老
存在問題：實施規模較小，無法應對可能存在的風險等
試點地點：上海
開始時間：2007年
試點模式：房產直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋
存在問題：即刻變更產權，未考慮老年人對房價上漲的預期等
試點地點：南京
開始時間：2005年
試點模式：與"倒按揭"有相似之處，但隻針對房屋面積超60平米的"三無老人"
存在問題：無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利推廣
試點地點：重慶、廈門、長沙等
開始時間：2011年
試點模式：以自己或子女的房產作為抵押，向中信銀行申請貸款，在約定期間通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押
存在問題：隻能以房產估價的60%提供貸款，貸款到期後，老年人晚年無保障等
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08532426385.shtml
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