專傢下一個十年才是房地產真正黃金時代
??你以為房地產“黃金時代”結束瞭？在前日舉辦的第六屆中國地產年會上，經濟學專傢們表示：下一個十年才是真正黃金時代！現在隻是剛剛開頭而已。
??隻是，上一個“買房子就能賺錢的黃金時代”真的已過去瞭。對於這一點，參加第六屆中國地產年會的三位重量級經濟學專傢無一否認。那麼，下一個“新黃金時代”又是如何的呢？且看著名經濟學傢、住建部原政策研究中心主任陳淮，新華指數公司首席經濟學傢、上海交通大學海外學院金融研究所所長金巖石以及華東師范大學房地產系主任華偉在中國地產年會上的精妙言論。
??更加給力的新黃金時代，也是更多淘汰的十年
??諸如“今年8月取消限購令、9月松綁限貸政策、近期又迎來降息……”一系列政策變化，不能單純地解讀為救市，陳淮分析，這實際是政策的“侍機而退”，即，政策選擇瞭對的時機推向房地產市場，因為現在的房地產市場已有瞭新常態“政策主導影響市場轉變為市場機制顯現，令真正的黃金十年才剛剛開頭，走到瞭市場說瞭算的時代。”陳淮指出，這個新黃金十年是發展的十年，又同時是優勝劣汰、殘酷調整的十年！是產業素質全面凈化，行業的抗風險能力、市場適應能力、國際競爭能力不斷提高的新十年。同時也是病弱個體不斷被淘汰的十年。華偉也認為：“未來十年，房地產的發展會比以前更加給力。2013年開始，政府樹立以市場為導向的新的市場經濟體制，但因歷史原因，市場經濟的起點處於”負起點。
??對此，金巖石稍顯“悲觀”地指出：“從現在開始，我們真正能夠在樓市中賺錢的機會越來越少瞭。”房地產行業將經歷大洗牌，未來能活下來的開發商，有三個層次的標準：一是要被金融市場接受，所以已經上市的房地產企業十個裡面能活九個，而非上市的房地產企業十個裡面最多活一個；二是房地產產品的證券化，這要求開發商的產品具有三個特征———高端、大盤、全功能，這樣才能讓房地產商在賣房子的同時賣現金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業務，但必須具有全球化的視野，這才能在有機會、有夢想的中國，獲得發達國傢過剩資金的青睞，分享全球化的紅利。
??重劃區土地利率多少免費諮詢試算B1B2信貸房貸年息借貸增貸轉貸城市九死一生？選對城市很重要
??同樣，專傢也很默契地拋棄瞭整體論市，提出從整體全國來談房價走勢已沒有意義，“城市”對於房價的影響至關重要，在未來，必定會出現某些城市房價繼續上漲，某些城市會下跌甚至崩盤。金巖石指出，城市九死一生。中國在城市化完成的2025-2030年，中國85%的區域會變成無人區。那麼在無人區，有一些城鎮，房價會一文不值。而在人口集聚的17個城市群，這些城市的中心區域房價將繼續上漲，漲到你目瞪口呆。
2013年中國三類城市的企業平均年薪
??至於如何得出這17個城市，金巖石引用瞭相關機構的結論，2012年中國企業平均年薪在6萬以上的隻有8個城市，隨後是平均年薪4萬-5萬之間也是8個，加上廈門的財富存量實際上在這張圖二線城市的范圍之內，這樣我們就看到17個城市。未來房價上漲的城市鎖定在這17個城市當中，而且是這17個城市的中心區。
??而陳淮也給出瞭“選城市”的標準，提醒開發商在發展策略上更需要關註到城市的規模與產業結構。在根據十八屆三中全會明確提出“要特別發展中等城市”，以及上個星期五國務院又新出臺的小、中、大、特大等級、核心城市的劃分人口數量標準，人口在500萬以上的27座特大城市和核心城市很可能是以後的嚴控城市。而100萬到500萬人口其中相當一部分將是房地產業的主戰場，人口聚集的核心地方。
??值得註意的是，不能簡單以一、二、三線城市劃分來對號入座，100萬人口城市有很大的發展空間，500萬的城市不一定有機會，因為產業結構各不一樣，直接影響城市發展的未來。
??房地產在“跨界搶錢”？那都是表面！
??對於時下輿論中最熱詞“跨界”，以及今年以來頻頻報道的多傢知名房地產“跨界搶錢”，專傢們也給出瞭自己的看法。華偉表示，對於潘石屹等地產大佬的跨界，實際上就是一個“娛樂話題”，是吸引人的眼球，轉換一下它的形象和口味。真的跨界瞭麼？不可能啊！許多大型房地產企業跨界“金融”行業，駐資地方銀行等金融機構，也是無奈之舉，隻有這樣才能與地方捆成一體，關鍵時候才能獲得地方上的支持和資源，不僅獲得瞭信貸、金融支撐，更多的是獲得瞭區域發展的優先權。
??陳淮直指“房地產跨界”就是大傢造出來的沒有多大意義的詞！資本的本質就是賺錢，不在於它具體做什麼。市場經濟就是為別人生產他需要的產品，蓋房子也是為別人蓋。資本和產業不一樣，我們的企業是公司，不是工廠。投資就是投入的是錢，取出的是更多的錢就行瞭，至於以什麼為依托並不重要。
??但陳淮提出，房地產到瞭自身需要很大的延伸的時候瞭。主要表現為進一步加強“資產化、金融化、證券化和網絡化”，當房地產市場化特征越明顯，越能找到市場上的專業化分工來對接，分散房地產自身承擔的市場風險。
??學者觀點
??陳淮：2015年為供給小年和需求大年
??現在市場有瞭“新常態”。政策主導影響市場轉變為市場機制顯現出來，真正的黃金十年才剛剛開頭而已。這個黃金十年是發展的十年，又同時是優勝劣汰、殘酷調整的十年！是產業素質全面凈化，行業的抗風險能力、市場適應能力、國際競爭能力不斷提高的新十年。同時也是病弱個體不斷被淘汰的十年，這就是新常態和舊常態的區別。
??2013年房地產業提升購銷，這一年是房地產的大年，2014、2015的需求被提前釋放，2014是小年很正常不過。2014年全國平均總體房地產的成交規模的價格變化，總體或者平均的上下波動不超過5到6個百分點，最高點和最低點的波動不超過這麼多。但變化大的是什麼？1到10月房地產開工總面積萎縮瞭9.8%，其中住宅萎縮瞭15.5%。很可能這部分會導致2015或者2015年的上半年是供給小年。
??金巖石：未來房價上漲的有17個城市
??樓市投資的黃金時代結束瞭，未來我們就會看到資產證券台北信貸借貸信貸年息化的黃金時代，而在資產證券化之中我們仍然會看到一些城市證券化率高，一些企業證券化率高，一些企業開發的房子證券化率高，所以我們要選擇的首先是城市。這些城市有哪些？
??市場經濟最本原性的資源配置是智力資源的配置，當思想的市場和財富連在一起，我們才能夠理解金融中心會創造一個財富市場，把周圍的人才吸引到中心。從中歐商學院和某歐洲專業機構研究中國得出的結論，2012年中國企業平均年薪在6萬以上的隻有8個城市，隨後是平均年薪4萬-5萬之間也是8個，加上廈門的財富存量實際上在這張圖二線城市的范圍之內，這樣我們就看到17個城市。從未來人口流動的角度上，以工資變量來作為人口流動的調節杠桿，我們可以把未來房價上漲的城市鎖定在這17個城市當中，而且是這17個城市的中心區。
??華偉：降息隻對政府和國有大型企業有利
??降息對於企業來說幾無作用，對於企業真正關心的問題是是否能貸到款才是根本，並不是財務承辦的增加。降息的目的在於削弱企業在香港發債比例，由此降息的主要獲利者是政府和國有大型企業。
??金融機構對於外幣的套息、保值、低廉、高效的服務並沒有提供給中小型企業，並不能從中直接獲利。“現在利率下降瞭嗎？沒有！優惠有嗎？也沒有！房價還沒降下來，貸款的償還還沒降下來，房價又已經漲上去瞭。”人們期待的收入增加、利率下降、房價下降、總負債下降並沒有可能通過降息實現，房價的上升導致總負債是一直往上走的。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/2014-11-30/08415944621116588081956.shtml
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