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??綠地銷售額超過萬科：萬科換瞭玩法

綠地財務數字超越萬科

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者評論說：“對萬科而言，本身對於行業規模第一的排名並不在意。而且其戰略重心已經趨向於多樣化戰略發展，包括商業養老地產等產業。所以萬科未來在傳統領域的投資力度或將放緩。萬科可能不會再刻意爭奪第一。”

一位匿名的上市房企負責人就此對置評說：“此前王石說2020年萬科的銷售額將達到3000億元。那麼未來萬科有可能通過轉型措施等手段重新奪回行業第一的位置。第二種可能，通過鬱亮的觀點反映出，萬科未來不再隻追求規模擴張而更加追求健康穩定增長，那麼，萬科有可能不再願意重返行業第一。”

2015年1月4日，綠地集團董事長張玉良在其上海總部宣佈，綠地集團房地產主業2014年全年實現預銷售金額2408億元，實現預銷售面積2115萬平方米。其中，國內銷售金額2255億元，較上年增長瞭43%；海外收入153億元，較上年大幅增加467%；海外預銷售面積42萬平方米，較上年大增568%。

上述鬱亮的觀點出自2014年12月23日，他寫給員工的郵件中。鬱亮寫道：“在黃金時代，規模數字本身就是領跑者的標志之一。但在白銀時代，情況會發生很大的變化。不動產價格將結束單邊的快速上漲。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在這封給員工的信中，鬱亮對於規模的意義提出瞭全新的理解。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-18/09285962389917530371561.shtml

張玉良的性格直接體現到瞭綠地這傢企業的身上。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱此前撰文說綠地用第一高樓為地方政府打造城市名片，以此地價大量圈地。目前綠地在全國很多城市擁有令其他企業項目的大量土地儲備。同時綠地在全國佈局較為合理，在一些城市形成壟斷性。這讓綠地分散瞭區域市場波動帶來的結構性風險，亦讓綠地有瞭做大做強的基礎。

內容來自sina新聞

一些行業觀察傢亦在上述市場機構發佈數據後進行瞭質疑。他們援引不具名的綠地合作夥伴的疑問說，綠地是否將自己的房子抵欠款並計入銷售。新浪樂居下屬新媒體“一勺言”援引克而瑞上海機構研究總監薛建雄的觀點說：“其實多數開發商都會以房抵債，綠地這麼幹更是在行業內出瞭名。”同時，該媒體亦援引不具名會計人士的觀點說：“房企開發的房屋多屬於存貨，債務人以房屋抵償工程款應該按照以存貨清償債務處理。現實情況是，開發商以房抵債，房屋銷售的事實達成瞭，房產證也寫瞭對方的名字，從這個情況來看，可以計入銷售額。”

綠地集團終於在財務數據上超過瞭萬科拿到瞭夢寐以求的第一名。

2013年，鬱亮首次提出萬科將由傳統的住宅開發商向“城市配套服務商”轉型。經過這一年多的探索和嘗試，轉型的思路變得逐漸清晰。“具體而言，未來萬科的業務將分為三部分，” 鬱亮表示，“在傳統的住宅領域，我們會按照"好房子、好服務、好社區"的"三好"標準，繼續為城市傢庭提供優質的居住服務；同時，我們也會積極拓展消費地產和產業地產領域。”

在綠地公佈業績前的2014年12月初，一傢上海的民間房地產市場機構發佈國內房企前11個月銷售榜單，綠地集團以7億元的微弱優勢取代萬科成為行業銷售冠軍。這一數據“閘口”般引發瞭輿論洪流。萬科官方微信號“萬科周刊”以此為由頭發佈一張圖片，偶合瞭不屑與調侃。圖片中僅有：“你懂的。”

萬科並不真淡然

早在2013年，綠地以84億元的銷售額差距不敵萬科。來自媒體的報道稱，當時綠地集團董事長張玉良僅將此概括為“也就是兩個項目的差距”。報道還援引張玉良的話說，2014年綠地將繼續“叫板”萬科。

為瞭實現綠地“拔得頭籌”的目標，在2014年末綠地不惜使用全員營銷沖刺賣房。幾乎所有綠地員工都將同樣的內容發至社交移動軟件：“還有三天，結束2014年！綠地京津冀進行最後三天沖刺，有內部超低折扣，後天付10%的費用就可，最便宜的不到10萬元！”

比起表面的營銷手段，業內認為綠地快速趕追萬科的動力來自其內在基因：善於博取政府關系。由於綠地集團董事長張玉良本身就出自政府部門，擁有政府背景，因此這個擁有高級經濟師職稱的下海幹部有著天然的維護政府關系的思維方式：“企業要想有大發展，就要做政府想做的事情。”因此有人將他描述為在市場和政府之間遊刃有餘，善於整合協調政府資源。

綠地銷售額超過萬科萬科換瞭玩法

萬科還能否重回第一？

面對綠地賬面數字上的趕超，常年做慣瞭“大哥”的萬科或許並非那麼淡然。2015年元旦前，有萬科匿名人士對記者置評說，自從來自市場機構的數據公佈說綠地銷售額超過萬科後，“確感失落”。“不過這種趕超是暫時的。即便2014年的銷售數據真的不如綠地，我們也認為這是暫時落後綠地。而且綠地作為非上市公司其數據無法核實。”

這位匿名的萬科人士告訴記者：“幾年前綠地所公佈的銷售數據越來越接近萬科，但是由於其品牌並不為人所知，所以一直無法得到輿論關註。”

同樣的情緒也出現在其他媒體的報道中。“失落”在萬科員工裡若隱若現時，萬科總裁鬱亮顯得並不在意這個行業第一的位置。鬱亮曾說，萬科已經不想做老大瞭，誰能超過萬科，就送禮物給誰。

如今面對長期“叫板”的對手已然趕超，萬科卻開始提出新的“玩法”，那就是“比回款”。盡管已經很多年不再設立固定的銷售目標，但在鬱亮看來，“回款”自有其真實意義。因為：“隻有獲得回款才是真正的銷售，當我們的傳統業務進入白銀時代，尤其當市場處於調整期的時候，我們需要加倍重視經營性現金流的健康，需要用更嚴謹的尺度來測度我們取得的銷售業績。”

不過上述這些質疑都被綠地予以否認。綠地表示，綠地官方的相關數據合規合法，不會作假。綠地集團對記者回復說：綠地並不執於名次之爭。

萬科的公告顯示，2014年12月，萬科在深圳、珠海新增加2個項目，對應萬科權益的規劃建築面積約24.5萬平方米。觀察傢們將這些拿地態度解讀為上述謹慎戰略的折射。

綠地集團對《中國經營報》記者披露的數據顯示，2014年集團房地產業國內銷售金額上漲43%至2255億元，占比94%；海外上漲467%至153億元。住宅項目銷售金額達到1112億元，上漲20%；商用辦公為1296億元上漲90%。面積數據顯示，綠地集團住宅增長7%達到1274萬平方米，商用辦公上漲93%達到841萬平方米。

接受本報記者采訪的多位上市公司負責人認為，綠地並非上市公司，其眾多數據難以考據，因此無法判斷實質數字。一位內地赴港上市房企副總告訴本報記者：“綠地所公佈的預銷售額應該是指目前尚未收到回款的銷售金額。那麼這不排除在回款過程中出現客戶退房等情況。如果出現這種情況，那實際回款數據將少於其公佈的預銷售額。”

他說：“萬科面對綠地的競爭強調回款，這意味著萬科想告訴市場我是實實在在的真金白銀，而不是在賬面上下功夫，玩數字遊戲。但由於綠地是非上市企業，沒有義務公開其財務報表，所以隻能在財務數據上證明自己的行業地位。”

來自綠地集團的對本報的評論說，今後房地產依然是綠地集團發展的核心基石。海外投資是企業佈局全球建立海外資源獲取平臺增強國際競爭力、邁向跨國公司的重要平臺。金融產業是次支柱產業。而地鐵投資、商業、酒店產業等綜合產業集群是多產業協同發展多元穩健發展的重要組成部分。

鏖戰綠地

不過，再他看來綠地或有持續占據行業第一位置的動力：“綠地的快速增長和區域佈局有很大關聯。從其重點佈局的長三角市場而言，隨著政策層面趨於寬松，未來去庫存速度會加快。這種佈局亦會快速提振銷售業績。另外地標建築的投資，也能討巧地方政府，進而帶來戰略擴張的優勢。這些優勢能夠促使綠地在整個業績推進下保持長久的發展潛力。而且綠地多元化戰略能夠促進整個商業和住宅項目的快速發展。加上綠地在國有企業改制的環境下，對於公司治理的結構不斷優化，這也是其擁有的組織架構優勢。從這個角度看，綠地擁有持續競爭的優勢。”

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